Страхование рисков при покупке недвижимости

В 2021 году исполняется 30 лет рынку недвижимости современной России. По сравнению с мировым опытом это слишком небольшой отрезок времени, чтобы говорить о цивилизованном рынке.

Формирование рынка недвижимости в России началось одновременно с началом приватизации государственной собственности.

К сожалению, развитие рынка долгое время происходило при отсутствии необходимых правовых норм, поддерживающих и обеспечивающих этот процесс. Развитие законодательной базы привело к упорядочению и уменьшению криминализации рынка недвижимости.

Вместе с тем говорить на сегодняшний день об окончательном формировании законодательства в этой области было бы неправильно. Кроме того, при совершении сделок на рынке недвижимости возникают разного рода неблагоприятные ситуации, создающие повышенную степень риска признания сделок недействительными.

Это происходит в том числе и из-за незнания гражданами юридических аспектов совершения сделок на рынке недвижимости. Как же защитить себя? Очень просто — застраховаться.

Вы наверняка слышали о страховании имущества. Но пока наши российские граждане серьезно задумываются о необходимости и выгодности этого «элемента цивилизованного комфорта» только тогда, когда «гром уже грянул».

Вместе с тем во всех развитых странах страховые полисы — от страхования имущества граждан до полиса гражданской ответственности за любые неосторожные действия — являются таким же естественным средством защиты спокойствия и материального благополучия, как и надежный замок на входной двери квартиры.

Как показывает статистика, основными причинами гибели или повреждения имущества граждан являются пожары, аварийное воздействие воды, взрывы в результате проникновения в помещение газа, просадка грунта.

С каждым годом число этих несчастий и величина ущерба, к сожалению, возрастают. Кроме утраты недвижимого имущества в результате разрушения или существенного повреждения, его можно потерять, утратив право собственности.

Очень часто это случается по не зависящим от собственника причинам.

Казалось бы, покупка недвижимости — самое удачное вложение капитала. Однако, затратив значительные средства на приобретение объекта недвижимости (квартиры, коттеджа, земельного участка), покупатель часто испытывает чувство тревоги и беспокойства за свою собственность.

Почему? Ответить несложно. К сожалению, рынок недвижимости цивилизованным в полном смысле этого слова назвать нельзя.

Конечно, лицензирование риэлтерской деятельности в целях упорядочения операций с недвижимостью, защиты интересов граждан и предупреждения правонарушений в жилищной сфере дает населению определенные гарантии получения качественных риэлтерских услуг.

Тем не менее, приобретая объект недвижимости, покупатель должен отдавать себе отчет в том, что, как бы тщательно риэлтер и нотариус, оформляющие сделку с недвижимостью, ни проверяли ее «юридическую чистоту», это не дает покупателю полной гарантии того, что эта операция не будет когда-либо оспорена и договор не будет признан судом недействительным.

На то есть много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности риэлтера и нотариуса. Нередко покупка недвижимости оканчивается затяжным судебным процессом с весьма неясным исходом.

Профессионалы рынка недвижимости утверждают: практически любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке может быть оспорена и признана недействительной судом.

Гарантию вашего спокойствия может дать только страховой полис по страхованию потери имущества в результате утраты права собственности, обеспечивающий, в том числе и защиту ваших интересов высококвалифицированными юристами страховых компаний, специалистами по операциям на рынке недвижимости.

Самый большой процент конфликтов на рынке жилья вызывают споры о недействительности сделок. Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной влечет за собой недействительность всех последующих сделок.

Судами выносятся решения, признающие недействительными десятки сделок с одной квартирой, при этом последний владелец может не иметь никакого отношения к этому. Например, признание приватизации недействительной в результате нарушения прав несовершеннолетних становится причиной лишения права собственности на жилье лица, которое стало владельцем после совершения ряда сделок с этим жильем.

На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости.

Во-первых, это риэлтеры, которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными покупателем.

Во-вторых, нотариусы, которые удостоверяют сделку. И наконец, государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.

В перечень риэлтерских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты конкретной сделки и предоставление гарантий этой проверки.

Риэлтер не вправе брать на себя ответственность за действия третьих лиц, которые могут оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами сделки. Кроме того, риэлтер не может да и не должен гарантировать отсутствие дефектов в предшествующих сделках.

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом, тем более что в обязанности нотариуса входит проверка сделки на соответствие нормам закона, а не проверка «юридической чистоты» объекта недвижимости.

Кроме того, при выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не обязаны запрашивать информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, о действительной правоспособности юридического лица.

Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, а также неправоспособным юридическим лицом является основанием, чтобы признать сделку недействительной.

Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что нотариус также является полным гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки вследствие вынесения решения судом о признании сделки, удостоверенной этим нотариусом.

Например, недействительной, практически невозможно, потому что ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

Завершающей стадией совершения сделки является государственная регистрация сделки и прав на недвижимость. Относительно проверки чистоты сделки на стадии государственной регистрации надо сказать следующее.

Положительным моментом является установление порядка регистрации, который включает в себя проверку действительности документов и наличия соответствующих прав. Вместе с тем этот порядок не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц, а также проведения проверки дееспособности и правоспособности сторон сделки.

Кроме того, при проверке не представляется возможным определить совершение предыдущих сделок в результате преступных действий, а также другие факты, неблагоприятные последствия которых могут проявиться спустя какое-то время. Не исключается также регистрация перехода прав на объект недвижимости с ошибочными данными.

Возложить ответственность за проблемы со сделкой, которая зарегистрирована, на работников регистрирующего органа можно при условии, что будет доказана их прямая вина. Но как это поможет покупателю?

Таким образом, ни риэлтеры, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной защиты прав собственников недвижимости, поэтому дополнительной защитой и единственной финансовой гарантией прав собственника может стать страхование права собственности, созданное в целях защиты собственника от правопритязаний третьих лиц на приобретенное им жилье.

Условия страхования права собственности были разработаны после тщательного изучения конфликтов, возникающих при сделках с недвижимостью, а также статистики расторжения сделок.

Основные положения страхования права собственности состоят в следующем

  • Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств в недвижимость;
  • Размер финансовой гарантии определяется в пределах рыночной стоимости квартиры;
  • Гарантируется полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к собственнику. Расходы на юридическое сопровождение несет страховая компания.

В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет прекращение права собственности.

Суть страхования права собственности состоит в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. Это может быть нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделок в результате мошеннических действий и т.д. То есть страхование права собственности защищает против любого неизвестного «дефекта» в праве.

Страховая защита представляет собой определенную систему, состоящую из нескольких частей

Во-первых, страховщик проводит проверку «юридической чистоты» сделки на основании документов, предоставленных страхователем или риэлтером, оформляющим эту сделку. Стоимость этой проверки учтена в размере страховой премии;

Во-вторых, страхователю предоставляется полноценная юридическая поддержка в случае судебного разбирательства. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховщику. Сам он может даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя, и он не менее страхователя заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика о защите шире, чем обязательство возмещения ущерба;

В-третьих, при неблагоприятном исходе дела обеспечивается финансовая гарантия возврата денег за изъятую недвижимость.

Фактом наступления обязанности страховой компании по выплате возмещения собственнику является вынесение судом соответствующего решения. Существенным моментом является то, что если к моменту вынесения судом решения договор страхования заканчивается, то страховая компания продолжает нести ответственность по этому договору вплоть до вступления решения суда в силу, если исковые требования в отношении предмета страхования заявлены в период действия договора.

Конечно, страховой компанией могут быть не выявлены какие-либо риски (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение).

Но страхование на то и страхование, что оно производится на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но оно обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому при вынесении судом решения, в результате которого собственник лишается прав собственности на недвижимость, страховой компанией выплачивается страховое возмещение.

Мы рассмотрели случаи на вторичном рынке. Приобретая жилье на первичном рынке (на стадии строительства), также можно столкнуться с рядом рисков.

Например, с риском того, что дом не будет построен из-за прекращения финансирования его строительства каким-либо инвестором, у которого возникли собственные проблемы. Или с риском того, что хотя дом и будет построен, но выяснится, что в силу недоразумения на одно и то же жилье претендуют несколько инвесторов.

Кроме этого, существуют объективные обстоятельства, которые приводят к нарушению обязательств перед инвесторами. Если, например, застройщик взял товарный кредит в банке, а поставщик товаров, в свою очередь, ждет перечисления денег, но во время перевозки происходит авария и значительная часть груза повреждается, то все это может негативно повлиять на строительство и проект в целом.

Нарушаются сроки, на которые были назначены уже другие мероприятия, и так далее. Но чаще всего люди боятся банкротства фирмы, которой они доверяют свои деньги. Защитой в подобных случаях может стать страховой полис по страхованию финансового риска.

Страховым случаем является невозвращение страхователю денежных средств при отсутствии регистрации права собственности страхователя на объект недвижимости (жилое помещение). Размер суммы, подлежащей возмещению страховщиком, определяется суммой, которую фактически платит страхователь за жилье.

Застраховать право собственности на еще не построенное и не переданное в собственность жилье невозможно, поскольку оно не зарегистрировано. До тех пор пока жилья еще нет, законный страховой интерес у страхователя есть только в сохранении инвестиций.

На сегодня страхование финансовых рисков — это единственная гарантия возврата инвестиций в случаях неисполнения своих обязательств участниками инвестиционного процесса.

Страхование права собственности и финансового риска снимает с риэлтера проблемы, связанные с неблагоприятными последствиями сделки, совершенной с его участием.

Потребители услуг риэлтера, имея полис страхования, при возникновении претензий станут обращаться напрямую к страховой компании, в обязанности которой входит юридическая помощь на любой стадии процесса.

Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости определяет актуальность развития страхования права собственности и финансового риска, которое способно сделать рынок недвижимости более цивилизованным, а участников этого рынка — более защищенными.