Покупка квартиры с долгом

Покупка квартиры с долгом не обязательно будет плохой идеей. Наиболее долговыми объектами на рынке являются те, которые обременены ипотекой, созданной в интересах банков. В этом случае вопрос обычно прост — все, что вам нужно сделать, это выполнить некоторые дополнительные действия, о которых вы прочтете ниже.

На рынке недвижимости вы найдете квартиры, которые обременены, например, обязательной ипотекой, заняты судебным приставом или их владельцы имеют задолженность по арендной плате сверх своих финансовых возможностей.

Преимущество квартир с долгом является то, что их можно приобрести по очень привлекательной цене — часто менее чем на 70% от их рыночной стоимости.

Квартиры с долгом также можно купить безопасно. Однако вам необходимо выполнить больше формальностей, чем при обычной покупке, и быть более осторожным. Вы также можете прочитать об этом в этой статье.

Если у вас нет опыта в этом, лучше всего нанять специалиста. К сожалению, одной из самых больших ошибок среди покупателей долгового жилья является стремление к прибыли, которое затмевает здравый смысл.

Стоит прочитать его, чтобы избежать последствий покупки долгового имущества.

Когда можно заработать на покупке квартиры с долгом

Возможность зарабатывать или нет на имуществе, имеющем задолженность, зависит от того, какой титул он должен, в какой ситуации присутствует его владелец и какие у вас знания об инвестировании.

Недвижимость, обремененная закладной от ипотечного кредита, обычно продается по рыночной цене. Напротив, те, которые обременены обязательной ипотекой, конфискацией судебных приставов, задолженностью жилищной ассоциации или общины часто продаются по очень привлекательной цене.

Часто цена таких квартир ниже 70% от рыночной стоимости. Вы можете зарабатывать деньги, покупая эти квартиры. Их часто покупают люди, которые профессионально покупают квартиры с задолженностью, ремонтируют их, а затем продают их с прибылью.

Если вы намерены начать с инвестирования в недвижимость на основе покупки, ремонта и последующей перепродажи, вы должны иметь хотя бы базовые знания о ситуации на рынке. Вам это нужно, хотя бы для расчета доходности ваших инвестиций.

Будет полезно узнать цены сделок с аналогичными квартирами, цены на материалы, необходимые для ремонта и вознаграждения ремонтных бригад (если вы передаете ремонт вам). Кроме того, вы должны учитывать расходы, которые будут связаны с кооперативом / сообществом, банком (если вы используете кредит), налоговой службой, нотариусом и многое другое.

Если у вас нет таких знаний и вы только начинаете в этой области, для вашего же блага воспользуйтесь услугами агентов по недвижимости, консультантов по недвижимости или доступных курсов.

Проверьте земельный и ипотечный регистр

Основная вещь, которую вы должны сделать при покупке, это проверка вашей земли и залогового реестра. Вы можете сделать это в электронном виде, вам просто нужно знать номер земельного и ипотечного регистра. Он содержит наиболее важную информацию о недвижимости, в том числе ипотечные сборы и другие ограничения.

В разделе III земельного и ипотечного реестра вы найдете записи, например, об изъятиях судебных приставов и об установленных ипотеках в разделе IV. Кстати, я упомяну, что в главе III вы также найдете записи, касающиеся личного или пожизненного заключения для третьих лиц.

Я не буду подробно останавливаться на этой теме в этой статье, но если вы видите такую запись, проконсультируйтесь с вашим агентом по недвижимости или кредитным экспертом.

Я не буду писать о ситуациях, когда в собственности нет земельного и ипотечного регистра. Это тема для следующей статьи, эта уже обширная. Если вы нашли недвижимость, у которой нет земельного и ипотечного регистра, обязательно проконсультируйтесь со специалистом.

Ипотека установлена для банка

Это самая распространенная нагрузка на имущество. Это означает, что нынешний владелец когда-то пользовался ипотекой, обеспеченной этой квартирой. Если вы решили купить такую квартиру, вы должны обеспечить свои интересы, чтобы не оказалось, что, купив квартиру, вы, кстати, станете банковским должником.

По моему опыту, этого не должно происходить, потому что безопасность всей транзакции контролируется агентом по недвижимости и нотариусом, который знает, как обезопасить покупателя. Тем не менее, вам нужно быть бдительным и стоит знать некоторые правила, чтобы не стать жертвой мошенников.

Вы должны знать, что записи, внесенные в земельный и ипотечный регистр, относятся на имущество, а не на его владельца. Это означает, что если вы купите такую квартиру, не удалив эти записи, вы станете должником в натуральной форме, и в случае, если бывший владелец перестанет платить кредит, ваша квартира будет продана с аукциона (даже если это был не ваш кредит).

Конечно, это можно исправить. Все, что вам нужно сделать, это определить, как и когда будет погашена задолженность по кредиту, который обеспечен закладной на интересующую вас недвижимость.

На этом этапе я упомяну, что, прежде чем принимать какие-либо решения, убедитесь, что ваш текущий долг ниже покупной цены. Учитывая франк кредиты, может оказаться, что текущий остаток кредита выше, чем цена имущества.

Что тогда? Достаточно того, чтобы продавец до заключения договора купли-продажи переплатил кредит таким образом, чтобы оставшаяся сумма была ниже, чем цена продажи.

То, как выглядит погашение долга, часто зависит от суммы и финансовых возможностей покупателя.

Погашение депозитом

Если сумма депозита, согласованная сторонами, достаточна для погашения долга, и обе стороны согласны, вы можете внести депозит непосредственно на счет кредитора. Благодаря этому владелец недвижимости сможет снять задолженность с земельного и ипотечного реестра, а остальная сумма от продажи квартиры пойдет на него.

При установлении даты подписания окончательного договора необходимо учитывать время, необходимое для полного погашения кредита, и время, когда ипотека будет удалена судом. Некоторые банки допускают досрочное погашение только в дату погашения в рассрочку (согласно графику). Некоторые суды обрабатывают изменения в книгах до 12 месяцев.

В таких ситуациях может быть определено, что, например, окончательный договор будет иметь место после подачи копии заявления, поданного в суд для отмены ипотеки.

Погашение долга после заключительного договора — покупатель не использует кредит.

В этой ситуации похоже на покупку недвижимости, не обремененной ипотекой, за небольшим исключением.

Вы должны получить от продавца справку из банка, в которой будет указана информация о:

  • банк заемщика,
  • баланс погашения и валюта кредита,
  • комиссия за досрочное погашение,
  • согласие (обещание) на удаление ипотеки после полного погашения кредита.

В заключительном договоре в форме нотариального акта нотариус разделит подлежащую оплате сумму на две части: первая часть будет переведена на банковский счет для погашения кредита продавца, вторая часть — непосредственно на его счет (или наличными).

После полного погашения кредита продавец получит разрешение банка на удаление ипотеки, которую он должен будет предоставить вам. Только вы, как владелец, сможете подать заявление в суд для его удаления.

Погашение долга после заключительного договора — покупатель использует ипотеку для покупки

Поскольку в реестре земли и ипотеки уже есть закладная, внесенная в качестве обеспечения для другого займа, банк, который предоставит вам займ, захочет убедиться, что его закладная будет на первом месте в книге. На практике это выглядит аналогично предыдущему примеру, то есть потребуется сертификат банка, в котором владелец предоставил кредит, а средства будут разделены на две части — для банка и для продавца.

В соответствии с кредитным соглашением вам необходимо убедиться, что ипотека бывшего владельца зачеркнута. Обычно в контракте устанавливается крайний срок, к которому вы должны предоставить выписку из земельного и ипотечного реестра, подтверждающую, что предыдущая ипотека была удалена и что в первую очередь стоит та, которая возникла из-за вашего кредита.

Принудительная ипотека

Иное в случае принудительной ипотеки. Это может быть установлено, например, для налоговой инспекции или ZUS (но не только). Это происходит, когда владелец недвижимости имеет задолженность перед этими учреждениями. Он отличается от предыдущей ипотеки тем, что никто не просит у владельца разрешения на его въезд.

Как и при обычной ипотеке, вы можете купить недвижимость безопасным и более дешевым способом. Принудительные записи о залоге могут указывать на то, что у текущего владельца есть финансовые проблемы и он будет более склонен договариваться о цене.

Береги свои интересы!

Помните, что в ваших интересах удалить записи, касающиеся принудительной ипотеки. Если это возможно, для продавца лучше всего погасить задолженность до заключительного контракта. Если на это нет денег, он может использовать ваш первоначальный взнос, который будет закреплен в предварительном договоре.

Лучше всего перечислить соответствующую сумму прямо на счет кредитора. Конечно, перед подписанием предварительного договора попросите продавца предоставить справку, в которой будет указана сумма задолженности и номер счета, на который должна быть выплачена причитающаяся сумма.

Сумма долга очень важна. Может оказаться выше цены продажи. Это будет означать, что задолженность не будет погашена, и кредитор сможет затем достать вашу недавно приобретенную квартиру.

Если невозможно погасить задолженность с помощью авансового платежа (например, из-за его чрезмерной суммы), вы можете произвести возврат после подписания окончательного договора, как в случае обычной ипотеки.

Не забудьте предоставить продавцу справку, подтверждающую сумму долга и условия, связанные с выдачей согласия на удаление ипотеки. Как я уже писал ранее, вы делаете перевод для погашения задолженности.

Никогда не переводите деньги на счет продавца, чтобы он мог заплатить сам долг! Он может вас обмануть

После погашения долга кредитор выдаст соответствующее разрешение на удаление закладной в земельном реестре и залоговом реестре, которую вы как новый владелец представите в суд.

Что касается возможности покупки такой квартиры в кредит, то перед принятием решения лучше всего обратиться к кредитному эксперту. Каждый банк рассматривает дело индивидуально и имеет свои процедуры.

Судебный пристав

Покупка недвижимости с аукциона судебным приставом намного сложнее.

Предупреждение о начале принудительного исполнения

Если вы видите предупреждение в реестре земли и ипотеки в разделе III о начале принудительного взыскания, вы должны знать, что новые кредиторы могут подать заявку в любое время. Вы не уверены, является ли сумма долга, которую дает продавец, окончательной суммой.

Транзакция должна быть проведена с участием судебного пристава, который укажет сумму, подлежащую уплате, чтобы он мог отказаться от вложения и согласился удалить запись оповещения.

Поскольку в этой ситуации окончательная сумма долга не определена, банки не хотят выдавать кредиты на покупку такого имущества. Это не означает, однако, что такая сделка не может быть сделана, я знаю это из опыта. Долгий процесс, но возможный.

Аукцион судебных приставов

Иначе обстоит дело в случае аукциона судебных приставов, и вы его приобрели. Некоторые банки выдают кредиты на его покупку. К сожалению, самым большим противником здесь может быть время. После закрытия заявки, если вы ее выиграете, у вас есть всего 14 дней, чтобы полностью заплатить продавцу, что практически является проблемой для большинства банков.

Именно поэтому стоит заранее подготовиться к такой ситуации. Будьте уверены в своей кредитоспособности, подготовьте все документы так, чтобы принятие положительного кредитного решения было просто формальностью. Еще одним препятствием является то, что банк должен запустить кредит на счет продавца имущества до подписания нотариального акта.

Поскольку на успех всей транзакции влияет множество факторов, стоит воспользоваться услугами специалиста, который подскажет вам, в каком банке вы можете сделать это эффективно.

Конечно, в случае аукциона судебных приставов самый простой способ купить недвижимость — за наличные, но не каждый может себе это позволить.

Имущество, на которое наложен арест судебного пристава, обычно продается ниже рыночной цены. Часто владельцы сами решают продать их раньше, чем пристав. Это связано с тем, что каждый последующий аукцион судебных приставов снижает начальную цену. Как следствие, может оказаться, что у должника будет очень маленькая сумма или даже хуже — цена продажи не покроет долг.

Покупка такой квартиры может оказаться вкусным куском. Вы действительно можете заработать! Однако существует риск, что неопытный человек может стать жертвой мошенника, который продаст свою собственность вместе с бременем.

Платежи в земельном и ипотечном реестре передаются новому владельцу.

Вот почему так важно, чтобы люди, не имеющие опыта покупки недвижимости, пользовались услугами лиц, которых они арендуют, и не верили в добрые намерения продавца и лиц, представляющих его.

Долг перед жилищной ассоциацией или обществом

Иногда вы можете найти предложение продать квартиру ниже рыночной цены. Обычно это ситуации, когда продавец вынужден быстро продавать по какой-то причине, например, из-за финансовых проблем, высокой задолженности перед жилищной ассоциацией или сообществом. Зачастую такими квартирами очень пренебрегают и требуют общего ремонта.

Они так называемые инвестиционные возможности, за которыми охотятся многие инвесторы. Такие предложения очень быстро находят новых покупателей. Это практически гонка со временем, и люди, которые платят наличными за квартиру, имеют больше шансов на победу. К сожалению, при большом количестве желающих покупателей продавец не будет ждать, пока покупатель завершит формальности по ипотеке.

Плюс в покупке такой квартиры определенно можно получить прибыль. Конечно, человек, который намеревается инвестировать в недвижимость на основе покупки, ремонта и последующей продажи, должен иметь представление о ситуации на рынке, хотя бы для расчета доходности инвестиций.

Опасность приобретения обремененной долгами собственности у кооператива или сообщества заключается в том, что если вы не уверены в том, что погасили задолженность, у вас могут возникнуть проблемы позже. Бывший владелец несет ответственность за долги, возникшие до покупки квартиры. Однако есть кооперативы или сообщества, которые пытаются вернуть задолженность новому владельцу (например, потому что им легче).

Они не имеют права делать это, кроме как в двух ситуациях. Прежде всего, когда требование кооператива, например, из-за задолженности по аренде, было обеспечено закладной на право кооператива на жилище. Второй случай, когда покупатель взял на себя обязательство погасить обязательства перед кооперативом.

По умолчанию продавец подает сертификат к окончательному договору, в котором будет указана сумма задолженности. Это можно сделать так же, как и в случае с ипотекой, т. е. Они будут оплачиваться за счет средств с депозита.

Однако, если она больше, покупатель может перевести бремя по погашению задолженности после покупки квартиры (он заявляет об этом в нотариальном акте). Конечно, цена продажи должна быть соответственно снижена в связи с необходимостью погашения задолженности.

Как следует из вышеприведенной статьи, покупка долговых квартир может стать хорошей инвестиционной возможностью. Однако, чтобы это произошло, вы должны проявлять осторожность в отношении определения кредиторов и текущего состояния долга. Кроме того, если у вас мало опыта, стоит нанять специалиста, который проведет сделку, чтобы она была безопасной для покупателя. Кстати, вместе с покупателем он будет анализировать доходность вложений.

Будьте всегда с деньгами!

Вера Корсакова