Как без денег купить квартиру

Чтобы инвестировать в недвижимость, не всегда нужны деньги. Самый комфортный вход в инвестирование либо через квартиру, либо коммерческое помещение. У многих людей сложилось впечатление, чтобы инвестировать в недвижимость нужен солидный капитал.

Но на самом деле это не так. Чтобы купить недвижимость, во-первых, нужно желание, а во-вторых, рабочая схема. Далее о них и поговорим.

Купить недвижимость за деньги банка и инвестора

К примеру, находите выгодный объект. Видите в нём инвестиционную привлекательность. Вы точно понимаете, что купите его дешевле, чем продадите. Деньгами инвестора вы вносите первоначальный взнос, а деньгами банка покрываете 80% покупки.

Соответственно, после того как объект недвижимости был оформлен, находите нового покупателя. И уже его деньгами гасите ипотеку, а оставшуюся выручку делите с инвестором в процентном соотношении как договорились ранее.

К примеру, купили квартиру за 10 млн. рублей. 2 млн. были деньги инвестора, 8 млн. деньги банка. Нашли покупателя за 11 млн. Отдали 8 млн. банку, отдали 2 млн. инвестору, миллион поделили на пополам. Такой цикл сделок составит у вас порядка 3-5 месяцев.

Какие могут быть риски?

  1. Рынок может поменять свою траекторию и всё пойдёт вниз. И вы застрянете с объектом и дорогой ипотекой. Тогда придётся улаживать все проблемы с инвестором, а также с ипотекой банка.
  2. Можете плохо просчитать и купить объект, который в будущем вам не принесёт желаемой прибыли. В результате вы возьмёте все расходы, связанные со сделкой на себя.

Ипотека + потребительский кредит

Здесь вы также покупаете квартиру в ипотеку. Только первоначальный взнос вносите деньгами другого банка. Этот метод идеально подойдёт для тех людей, которые хотели бы купить какой-то объект недвижимости для проживания и у них нет сейчас на это денег. Но сумма ипотечного платежа будет ниже, чем сегодняшняя их арендная ставка.

Минусы такой схемы.

Если вы неправильно произведите расчёты и у вас не хватит в будущем оплачивать платёж по ипотеке и платёж потребкредита, то у вас просто отнимут эту квартиру. И вы останетесь в долгах и вообще можете признать себя банкротом.

Плюсы схемы.

Если вы прямо сейчас хотите решить свой жилищный вопрос, то можете это сделать. И вы уже будете платить не за аренду чужой квартиры, а за свою личную.

Купить квартиру по долям, где основной платёж ляжет на конечных покупателей

Пример того, как это можно сделать. Выбираете для покупки трёхкомнатную квартиру. Понимаете как эту квартиру разделить на четыре студии. Находите покупателей на каждую из этих студий и тем самым выходите на сделку. Три студии отходят покупателям, а одну оставляете себе.

Минусы схемы.

Можно потерять время. К примеру, один из покупателей откажется от приобретения одной из студий. Тогда вам понадобиться дополнительное время для того, чтобы найти нового покупателя.

Плюсы схемы.

Вы сами выбираете для себя соседей. Кого выбрали, с тем и разделили пространство.

Покупка квартиры через завышение без первоначального взноса

К примеру, квартира стоит 5 млн. рублей. Вы договариваетесь с собственником этой недвижимости о том, что купите её по договору купли-продажи за 6 млн. рублей. На 5 млн. рублей у вас есть одобрение банка, они и пойдут в счёт оплаты квартиры. Но, как и во всех сделках с недвижимостью всегда есть какие-то расходы, к примеру, страховка. А есть ещё и много спорных расходов.

Минусы такой схемы.

1. Если вы неправильно оформите взаиморасчеты с продавцом данной квартиры, то он может через суд претендовать на расторжение сделки. В результате вы вернёте не 5 млн. рублей (как вы в действительности купили у него квартиру), а все 6 млн., которые прошли по договору.

Самим не рекомендуем брать на себя оформление такого документооборота. Лучше привлеките специалиста. Он грамотно и безопасно для вас оформит эту сделку.

2. Если вы захотите продавать квартиру ранее 3-5 лет, то к вам возникнут вопросы у будущего покупателя. А как так получилось, что вы купили эту квартиру за 6 млн., а должны за неё банку 5 млн., а сейчас мне её продаёте за 5,5 млн. Вот эта путаница в документах может возникнуть и опять потребует решения специалиста рынка недвижимости.

3. Не каждый покупатель в будущем, если вы захотите продавать квартиру, готов на себя взять бремя обязательства выплаты вашей ипотеки. Потому как это для него риски. В такую сделку однозначно приглашайте специалиста со своей стороны. Чтобы он обезопасил эту сделку как для вас, так и будущего покупателя.

Покупка квартиры у застройщика с отсрочкой платежа в рассрочку

К примеру, квартира стоимостью 10 млн. рублей. Вы можете договориться таким образом с застройщиком, что возьмёте её в рассрочку равными платежами и на протяжении года будете её выплачивать. И на первые платежи застройщик сделает вам небольшую отсрочку, к примеру, два-три месяца.

Если грамотно пользоваться таким инструментов, то можно купить первичку у застройщика. Два-три месяца подождать, не платить за неё. Потом сделать один-два платежа в рассрочку, если у вас хватает денег.

Найти нового покупателя. Когда вокруг вас все цены и так уже подрастут у этой первичке. Потому что степень готовности уже станет больше. И продать её, т.е. уйти в кэш. А всю разницу положить себе в карман.

Минусы схемы

Внимательно читайте договор! Не каждый договор от застройщика позволит вам таким образом «парить» ему мозги. Где-то ваша квартира после первой просрочки платежа на неделю или две уйдёт сразу в обеспечение долга.

Будьте всегда с деньгами! Ваш Fondzaim.ru